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合肥9月房价略有下降 快来看看下一步合肥房价走势及买房!

2017-10-21 04:16

  从安居客上合肥近期的房价表现来看,仍在持续下跌。与去年同期相比,合肥当前房价为14485元/平米,比今年房价最高点时的14996元/平米回调511元/平米,回调幅度-3.41%。比去年同期的14658元/平米回调173元/平米,幅度为-1.18%。

  从9月份50个重点城市房价涨幅情况来看,涨幅比上个月有所收窄,房价出现下跌的城市较上个月增加了2个。除了之外,长三角、环渤海湾、珠三角以及中部地区,房价环比涨幅都降到2%以下。西部地区房价还在发挥最后的余热,涨幅超过全国平均水平。

  长三角城市。上海房价成功回落至去年同期水平,调控目标已然达成,预计后期会持稳。南京房价从上个月开始回落,目前下跌趋势有所扩大,南京房价一直是上海的60%,我认为至少要回落至25000元/平米左右的水平。杭州也已经历连续两个月的回调,跌幅有所扩大,在我看来,杭州房价保持在南京90%的水平是比较正常的。

  合肥房价已经调整了将近一年时间,良好完成目标,我认为合肥目前房价非常健康,下探空间已经不大了。苏州情况跟合肥类似,盘整时间更长,大概率保持平稳。在长三角核心城市普遍下跌的趋势下,其余小虾米只是做最后的挣扎,预计未来一年中,房价下跌回调将是长三角非核心城市的主调。

  华南珠三角城市。尽管今年以来深圳房价有所上涨,但如果我们再往前看一年,深圳房价不过是在恢复到之前的状态,深圳已经震荡盘整了1年有余的时间。从广州当前表现来看,房价开始正式回落,这个悲催的一线城市,还未好好享受一线的待遇,就面临着回到二线的房价。

  厦门房价已经达到一线月份以来有所回调,但依旧非常坚挺,令人难以捉摸。福州依旧在快速上涨,真的是不讲zz,但如果看到自家兄弟的情况,其实多少也可以理解。整体来讲,珠三角的房价已经开始全面退烧,未来一年内回调盘整依旧是主基调。

  环渤海湾城市。近两个月房价出现大幅反弹,可能是数据出了问题,与去年同期相比,仍处在稳定水平。除外,整个环京不出意外地出现了大跌,之前分析过环京房价泡沫最大,现在正是泡沫破裂的时候。我觉得这种下跌在房价最没有支撑的身上,表现得最为剧烈,其次是,天津相对比较温和。

  环京外围的济南和青岛,其实也是我认为支撑略为不足的区域。前面文章分析过,如果不是放水的户籍政策,以它们限购严格程度,现在的房价绝无可能继续上涨。目前看来,这两座城市已是强弩之末。环渤海湾将是未来一年中房价回调幅度最大的地区,就是因为前期的疯狂炒作,使得房价与其基本面发生了严重偏离。

  部城市。我认为目前最不讲zz的两座城市,一是武汉,二是成都。打着引进人才的口号,武汉这两天又出台了变相放松限购的户籍政策,成都目前的政策也与此类似。这两座城市房价保持连续快速上涨已1年有余,不是我不看好它们,在全国房价大势已去形势下,它们变相放松限购不过是挣扎下的最后狂欢。

  中部城市中,限购最有诚意和力度的仍然是郑州,这是我认为唯一一个“真”限购的中部城市。作为人口第一大省的省会城市,前途,低调就好。绝大部分西部城市尽管还在保持快速上涨,我认为势头应该过不了年了。

  从链家网公布的成交数据来看,合肥9月份二手房共成交285套,这个数据较上个月有所减少,而上一次链家成交量大幅减少的月份是5月。其实这跟以往“金九银十”的表现产生了巨大的反差,这种反常的小周期现象也说明,市场在经历巨大的变数,并形成一定的扭曲。可以预料到,未来10月份的成交也不会理想。

  链家去年9月份进入合肥,已1年有余,除去车位,此间共成交二手房2466套。以下分析便是基于这2000多套成交数据,由于链家业务覆盖范围主要是合肥城区,因此平均数据只反映市区,比全市实际平均值会略高一些。

  合肥9月份二手房平均成交均价为1.633万元/平米,这个价格比安居客的表现略高,是未计算远郊和各县的价格。从前几个月的房价表现来看,变化幅度仍很小,依然在误差范围之内,所以合肥房价目前看来仍然非常稳定,至少市区的表现如此。我们再来看成交周期。从5月份开始,合肥的平均成交周期开始稳定下来,一直维持在65天上下。从挂牌开始算,平均65天后成交,情况持续了5个月,这说明合肥市区目前的观望情绪已基本稳定。

  合肥9月份二手房平均议价空间在3.05%,也就是说100万的房子,你最多只能砍掉3万块钱。而这个幅度从5月份以来一直呈下跌趋势,可能还会有进一步压缩的空间,议价空间持续下探,说明卖方市场心理优势持续上升,房价进一步垒实。

  从各区二手房的成交数据来看,成交正在往人气较为成熟的市中心集中。滨湖和长丰较上个月成交量下跌了将近一半,高新区成交也降低了20%左右,说明近郊成交渐冷。尽管肥西成交量略有增加,但议价空间比上个月有所扩大,成交周期也略有变长。种种迹象表明,郊区三县房地产市场开始趋冷。

  此处所指的学区是:45中本校区,42中本校区,48中本校区,50中东校(西园新村),50校(安居苑),50中新校(天鹅湖),46中本部,38中本部。

  合肥9月份学区房的成交价格为1.993万元/平米,从过去半年来看,价格比较稳定。合肥9月份非学区房的成交价格为1.575万元/平米,比学区房价格低26.5%。从年初到现在的表现来看,基本处于稳定区间,未出现较大的浮动。

  9月份合肥学区房的成交量及成交比例较上个月有所减少,仅次于5月份的最低点。

  从不同户型成交比例来看,1室户型成交量较上月有大幅增加,2室和3室及以上户型无论成交比例,还是成交量,均有所减少。看来需求成份中的刚需比例正在扩大,价格会是未来房产交易的因素。

  这两天大会有关房地产的议题再次强调,“房子是用来住的,不是用来炒的”,这说明房价短期内难有再次大幅上涨的可能,这基本上断绝了炒房者的升值预期。我不太大家持炒房的思投资房产,我们应该换一种思维去买房,这个思维我在之前的文章中也多次提到。

  不论是刚需也好,还是投资者也好,房产都是我们家庭财产的重要沉淀形式。只要是财产,都会涉及到货币属性,比如安全性,流动性,保值性。一般来讲,资金总是倾向于追逐风险更低、流动性更好、保值升值空间更大的资产,对于房产来讲,更是如此。

  投资者购买房产,是为了追逐资金不贬值,便于随时出手,甚至可能还会有较大升值空间。而刚需购买房产,除了自住以外,还应考虑到以后的改善置换,也就是说后期同样面临兑现出售。在这种情况下,资产的货币属性尤为重要。

  在冷市下,我一向提倡大家用优化资产配置的思维去购房,抛掉手中的劣质房产,置换更为优质的房产才是最佳操作。比如三四线城市的房子,相比于合肥来讲,就是下位城市,将下位城市房产变卖,购入上位城市房产,就属于一种资产优化配置。

  在这次房价上涨过程中,合肥房价涨幅要比周边三四线城市房价大一些,从流动性上来讲,合肥房产的接盘侠也远远多于安徽三四线城市。从历史上来看,其他城市房产在熊市烂在手里的可能性也比合肥大得多。因此合肥房产的货币属性要比其他三四线城市强得多,是属于更为优质的资产。

  对于同一座城市内部来讲,也存在优质房产和劣质房产。我在前面的文章中分析过不产的升值空间,整体来说,新房更为大家所青睐。把手中更多的老破小抛掉,购入新区新房,是确保自己财产保值升值的核心思。区域也同样如此,选合肥西、南不选东、北,选新区不选老区,选学区房不选非学区房。

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